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A vueltas con la dación en pago y la plusvalía

A vueltas con la dación en pago y la plusvalía


El Real Decreto-ley 8/2014 ha establecido que, con efectos desde el 1 de enero de 2014, y también para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, quedan exentas del IIVTNU las personas físicas que transmitan su vivienda habitual mediante dación en pago o como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o notarial.

I. INTRODUCCIÓN

La economía española viene experimentando una grave recesión desde el año 2008. Esto ha supuesto un importante incremento de las ejecuciones hipotecarias, como consecuencia de la imposibilidad de las familias de afrontar el pago de los préstamos suscritos para financiar la compra de sus viviendas habituales.


Como novedad y en cumplimiento de lo establecido en el Real Decreto 1017/2013, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Programa Anual del Plan Estadístico Nacional 2013-2016, el INE ha publicado por primera vez la operación Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias. Según este organismo, el número total de ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre de 2014 es de 32.565. El 78,1% de las viviendas de personas físicas con ejecución hipotecaria (9.464) son viviendas habituales en propiedad.


Según Nota Informativa del Banco de España del pasado 19 de mayo, sobre los procesos de ejecución hipotecaria de vivienda, durante el año 2013 hubieron 16.173 daciones en pago, de las cuales 13.178 eran viviendas habituales.


El Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, que ha sido publicado en el BOE del pasado 5 de julio, recoge dos novedades de interés para las Entidades Locales. Se trata, por un lado, de la posibilidad de que las Entidades Locales acudan al mercado bancario para la financiación en mejores condiciones de su deuda con el Fondo de Proveedores y, por otro, de la exención de pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) para aquéllas personas que transmitan su vivienda habitual mediante dación en pago o como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria.


Esta segunda medida está destinada a atender la problemática social derivada de los desahucios. En virtud de la misma, con efectos desde el 1 de enero de 2014, y también para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, quedan exentas del IIVTNU las personas físicas que transmitan su vivienda habitual mediante dación en pago o como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o notarial.




II. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE DEUDAS VERSUS ADJUDICACIÓN PARA PAGO DE DEUDAS

 Debemos distinguir la adjudicación en pago de deudas de la adjudicación para pago de deudas. Conforme ha señalado el Tribunal Supremo en diversas ocasiones, la adjudicación en pago de deudas, también conocida como dación en pago, se trata de un acto en virtud del cual el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa. En cambio, adjudicación para el pago de las deudas, que tiene específica regulación en el art. 1175 del CC, se configura como un negocio jurídico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente, sin extinción del crédito en su totalidad, puesto que, salvo pacto en contrario, el deudor sigue siéndolo del adjudicatario en la parte del crédito a que no hubiese alcanzado el importe líquido del bien o bienes cedidos en adjudicación toda vez que ésta sólo libra de responsabilidad a tal deudor por el importe líquido de los bienes cedidos en adjudicación, como expresamente previene el citado art. 1175 del CC, no generando en consecuencia el alcance de efectiva compraventa, que es atribuible por el contrario a la adjudicación en pago de deudas.


Conforme ha afirmado la Dirección General de Registros y del Notariado, «La adjudicación para pago es una adjudicación "en vacío" puramente formal, como ya la definió este Centro Directivo en alguna otra ocasión, para permitir la disposición final del bien, sin que el bien entre en el patrimonio del heredero. Se trata de una titularidad meramente formal, aparente y provisional, que legitima para los actos dispositivos que, para realizar el pago, tenga que verificar el adjudicatario; y que no sólo no transmite el bien sino que ni siquiera genera derecho real de garantía a favor de los acreedores de la herencia, salvo que en la misma adjudicación se hubiera estipulado expresamente o que sobre los bienes se tome en plazo anotación preventiva».




III. REAL DECRETO-LEY 6/2012

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, arbitra como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria, la dación en pago de la vivienda habitual. Así, aquellos deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria y que se encuentren situados en el umbral de exclusión, para los que la reestructuración de la deuda hipotecaria y las medidas complementarias, en su caso, previstas en el citado RD-ley, no resulten viables, pueden solicitar la dación en pago (art. 2 Real Decreto-ley 6/2012).


La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en su exposición de motivos afirma «Por último, el Capítulo IV modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas». Esta ley retocó profundamente el art. 3 del RD-Ley 6/2012 relativo a la definición y acreditación del concepto del umbral de exclusión.


No define el Real Decreto-ley 6/2012 el concepto de umbral de exclusión sino a través de los requisitos que han de concurrir para que se esté en el supuesto legal.


Las medidas de protección se aplican cuando el deudor se encuentra en una situación económica crítica que se denomina umbral de exclusión. Esta situación se caracteriza con referencia a la unidad familiar, por el nivel de ingresos, por la modificación de las circunstancias económicas familiares y la repercusión que la carga hipotecaria tenga en relación a los ingresos familiares siempre que todas estas circunstancias sean concurrentes y sobrevenidas y se haya producido por una alteración en el plazo de los cuatro años previos a la solicitud y que no existieran en el momento de la contratación del préstamo hipotecario (art. 3.1 Real Decreto-ley 6/2012).


Además es preciso que se cumplan los además los siguientes requisitos (art. 3.2 Real Decreto-ley 6/2012):


a) Que el conjunto de miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente la deuda.


b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.


c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.


d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deben estar incluidos en las tres circunstancias anteriores.


Los documentos que acreditan la situación de exclusión social son, conforme al art. 3.3 del Real Decreto-ley 6/2012, los siguientes:


a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:


1.º Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.


2.º Últimas tres nóminas percibidas.


3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.


4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.


5.º En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.


b) Número de personas que habitan la vivienda:


1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.


2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.


3.º Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.


c) Titularidad de los bienes:


1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.


2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.


d) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.


El Real Decreto-ley 6/2012 establece en su art. 5 que el «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual», previsto en el anexo, será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.


El código de buenas prácticas incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización. En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda.


El listado de entidades adheridas al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual» se puede consultar en la web de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el BOE de 16 de abril de 2014.


 El Real Decreto-ley 6/2012 añadió un nuevo apartado 3 al art. 106 del TRLRHL con la siguiente redacción:


«En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del art. 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas».


Por tanto, en el caso de daciones en pago efectuadas por deudores situados en el umbral de exclusión y solo en estos casos, el sujeto pasivo sustituto del IIVTNU y, por tanto, a quien el ayuntamiento debía liquidar el citado impuesto, era la entidad financiera que adquiría el inmueble.


En el resto de los casos de deudores hipotecarios que no entraran dentro del concepto del umbral de exclusión, aunque estuvieran en una situación precaria, eran éstos los que debían satisfacer el IIVTNU al ser los sujetos pasivos contribuyentes de este tributo y no existir, en estos supuestos, la figura del sujeto pasivo sustituto (salvo para las personas físicas no residentes).


Esto sin duda alguna era un hándicap para los ayuntamientos, sujetos activos del IIVTNU. En un gran porcentaje de los casos, el ayuntamiento no cobra el IIVTNU liquidado al deudor hipotecario. Después de infructuosos intentos para el cobro de la deuda tributaria, el ayuntamiento acaba declarando fallido al deudor e incobrable el crédito. Y todo ello con el coste que para el ayuntamiento supone todo este procedimiento recaudatorio.



IV. REAL DECRETO-LEY 8/2014


El apartado uno del art. 123 del Real Decreto-ley 8/2014 introduce, con efectos desde el 1 de enero de 2014, así como para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, una letra c) al apartado uno del art. 105 del TRLRHL, declarando exentos del IIVTNU:


«c) Las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.


Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.


No resultará de aplicación esta exención cuando el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda.


 A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años.


Respecto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.


La concurrencia de los requisitos previstos anteriormente se acreditará por el transmitente ante la Administración tributaria municipal.


Respecto de esta exención, no resultará de aplicación lo dispuesto en el art. 9.2 de esta ley».


En coherencia con lo anterior, el art. 123 del Real Decreto-ley 8/2014 suprime el núm. 3 del art. 106 del TRLRHL, introducido por el Real Decreto-ley 6/2012, relativo al supuesto de sustitución de las daciones en pago.


El TRLRHL se remite a la Ley 35/2006 en cuanto al concepto de unidad familiar, la cual establece en su art. 82.1 como modalidades de unidad familiar:


«1.ª La integrada por los cónyuges no separados legalmente y, si los hubiera:


a) Los hijos menores, con excepción de los que, con el consentimiento de los padres, vivan independientes de éstos.


b) Los hijos mayores de edad incapacitados judicialmente sujetos a patria potestad prorrogada o rehabilitada.


2.ª En los casos de separación legal, o cuando no existiera vínculo matrimonial, la formada por el padre o la madre y todos los hijos que convivan con uno u otro y que reúnan los requisitos a que se refiere la regla 1.ª de este artículo».


Vemos como el legislador ha establecido que los supuestos de daciones en pago así como de ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, sean supuestos de exención al IIVTNU.


Consideramos importante destacar la diferencia entre supuestos de no sujeción al IIVTNU y supuestos de exención. La diferencia entre no sujeción a un impuesto y exención al mismo la resume claramente Sainz de Bujanda. El citado autor sostiene que los supuestos de no sujeción se pueden conceptuar como didácticos ya que lo único que hacen es aclarar la formulación del hecho imponible, mientras que los supuestos de exención están dotados de una eficacia singular, la de mermar, respecto a determinadas actividades o personas la eficacia de la norma de imposición. Concluye Sainz de Bujanda afirmando que «la exención no constituye, por tanto, como la no sujeción, un mecanismo lógico para acotar los efectos de la imposición, sino un instituto enderezado a rectificar esa esfera para casos determinados».


 Conforme afirma el Tribunal Supremo, «después de promulgada la Ley General Tributaria de 28 de diciembre de 1963 normalizados los conceptos esenciales del Derecho Tributario, es innegable que las exenciones exigen, como un "prius logico", la previa sujeción del acto, contrato o negocio jurídico de que se trate…».


En los casos de no sujeción al IIVTNU, el período de generación del incremento del valor del terreno urbano, objeto de la venta posterior que se pueda hacer, no se interrumpe.


En cambio, en los casos de exención, el período de generación sí que se interrumpe. Por tanto, en los supuestos de daciones en pago o de ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, al entenderse producido el hecho imponible del IIVTNU, se interrumpe el período generacional. De esta manera, en la posterior venta que se haga del terreno en cuestión, el hito inicial del período generacional no será la fecha en que el deudor hipotecario adquirió inicialmente el terreno, sino que será la fecha de la dación en pago o de la ejecución hipotecaria. Llegado el caso de venta en un lapso de tiempo inferior al año, ni siquiera se pagaría el IIVTNU.



V. CONCLUSIONES


Hasta ahora, además de la pérdida de la vivienda el deudor debía afrontar, entre otros, el pago del IIVTNU. Esto suponía agravar aún más si cabe la situación económica de estas familias, por lo que era de justicia al menos neutralizar el impacto fiscal que supone para las familias deudoras afrontar el pago de este impuesto.


La Defensora del Pueblo, Soledad Becerril, en comunicado de prensa del pasado 25 de junio, ha valorado que se haya eliminado el IIVTNU para los casos de dación en pago, tal y como había recomendado. Recordemos que desde esta Institución se había solicitado reiteradamente la modificación del TRLRHL.


El Presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), Íñigo de la Serna, también ha mostrado su satisfacción por la exención del IIVTNU casos de dación en pago y ejecución hipotecaria. Ha señalado que «Hacer que las personas desahuciadas se vieran obligadas a pagar este tributo se convertía en un agravante más de una situación social de por sí muy complicada, y así lo entendimos cuando lo planteamos al Gobierno».


Una vez más, ponemos sobre la mesa la necesidad de reformar en profundidad el IIVTNU. Hay que evitar los parches en el TRLRHL que no solucionan el problema de fondo: si realmente se debe liquidar el impuesto a pesar de ser más que evidente que no ha habido ningún incremento de valor con ocasión de la transmisión del terreno.


Recordemos que, conforme ha reiterado en numerosas ocasiones el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, «el hecho imponible de este impuesto ni es el incremento de valor del terreno en sí mismo considerado, ni lo es tampoco la transmisión de la propiedad en sí misma considerada, sino que por el contrario, el hecho imponible está constituido por la interconexión de estos dos elementos».



BEATRIZ MORENO SERRANO. Interventora del Ayuntamiento de Nules. El Consultor de los Ayuntamientos y de los Juzgados, Nº 15/16, Sección Actualidad, Agosto 2014, Ref. 1658/2014, Editorial LA LEY.




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