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El peligro de considerar que el valor de un inmueble es su precio.

La cuestión que se debate en el caso de autos es si existe o no prueba suficiente que permita concluir que en la transmisión del inmueble no ha habido incremento de valor. Para el Juzgado, no se aporta dictamen ni medio probatorio alguno que acredite que entre la fecha de adquisición y devengo no ha existido incremento de valor del terreno. Por el contrario, al Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana le bastan las escrituras presentadas.



El hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) viene definido en el art. 104.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), según el cual «El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos


El art. 107 del TRLRHL estipula que la base imponible del impuesto está constituida por el incremento de valor puesto de manifiesto en la fecha de devengo y experimentado durante un período máximo de 20 años, estableciendo seguidamente una serie de reglas y meras operaciones matemáticas para su cuantificación.


Este sistema ha sido duramente criticado por la doctrina. Desde su implantación en el año 1988, ha sido objeto de amplia polémica de si era una presunción iuris et de iure (no admite prueba en contrario) o iuris tantum (sí que la admite). Debate que se avivó como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria.


De todos es conocida la controversia existente en relación con la liquidación del IIVTNU en casos de ausencia de incremento de valor. Como dice el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en su Sentencia 755/2015, de 1 de julio, «hay que poner de relieve la sobrevenida mutación de las circunstancias que dieron origen a la instauración del impuesto por el legislador, pues la crisis económica, que afecta con especial énfasis al ámbito inmobiliario, ha sido determinante de que las transmisiones sean generadoras de pérdidas o de escasos incrementos, panorama que, por desconocido, no pudo ser contemplado por el legislador del TRLRHL».


La jurisprudencia mayoritaria entiende que, en casos en los que se pruebe que no ha existido incremento de valor, no se podrá liquidar el impuesto por falta de realización del hecho imponible.


Conociendo esta jurisprudencia, cada vez son más los ayuntamientos que, si se les acredita la ausencia de incremento de valor en la transmisión, estiman el recurso de reposición interpuesto contra la liquidación del IIVTNU, para evitar un recurso contencioso-administrativo, ya que, aunque parezca increíble dada la controversia del asunto, hay algunos tribunales que imponen las a costas los ayuntamientos.


A estas alturas de la película no vamos a entrar en el debate de si se trata de una presunción iuris et de iure o iuris tantum. Ahora el debate se centra en cómo acreditar la ausencia de incremento de valor.


La Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, con su reciente sentencia de 14 de septiembre de 2016 estimando un recurso contra una liquidación del IIVTNU, ha dejado temblando a todos los ayuntamientos valencianos. Aunque lo cierto es que su actual postura la dio a conocer ya en la sentencia de 20 de julio de 2015 que, casualmente, también era en relación con el mismo Ayuntamiento.


El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ya dejó clara su postura de que, en los supuestos de transmisiones con pérdidas patrimoniales, no se produce el hecho imponible y, por tanto, no procede la aplicación de los arts. 107 y 110.4 del TRLRHL. Para este Tribunal, si la transmisión no pone de manifiesto ningún incremento de valor, la falta de hecho imponible impedirá cualquier determinación de la base. Hasta ahí estamos de acuerdo. Ahora el debate va un paso más allá. Lo que mantiene este Tribunal en su reciente sentencia y en lo que no estamos para nada de acuerdo, es que si se vende el inmueble por un precio inferior al de compra no hay hecho imponible, sin necesidad de prueba alguna.


En el caso de autos, el precio de compra del solar fue en 1987 de 11.600.000 pesetas (69.717,40 euros (el recurrente lo actualiza con arreglo al IPC a 172.829 euros)), el valor de la construcción de 264.445,32 euros, según la declaración de obra nueva y el valor de transmisión en 2014 de 253.420,66 euros. El recurrente defiende que el 50% del precio de venta, es decir, 126.710,33 euros se corresponde con el valor del terreno y el otro 50% con el valor de la construcción.


El Ayuntamiento entiende que no resulta acreditado que no haya existido en términos económicos y reales un incremento, ante la falta de prueba del valor real del inmueble y de la diferencia.


El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 1 de Valencia, en sentencia 268/2015, de 6 de octubre, recalca que el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ya dejó claro que en los supuestos de transmisiones con pérdidas patrimoniales no hay hecho imponible del IIVTNU. Para el Juzgado, del precio de venta (253.420,66 euros) no se acredita qué proporción corresponde al valor del suelo ya que la mercantil se limita a aplicar «sin prueba ni justificación que lo ampare» un 50% como valor del terreno y efectúa una actualización del valor del suelo aplicando el IPC. Sostiene el Juzgado que esta actualización no está prevista en la normativa y que «además el IPC tampoco resulta aplicable a las valoraciones de terreno, por lo que ante la ausencia absoluta de prueba que acredite que el valor del terreno en la transmisión fue inferior al de adquisición, hay que dar la razón al Ayuntamiento, manteniendo la liquidación impugnada».


En cambio, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana afirma que de las escrituras se desprende indirectamente el menor valor del inmueble en el momento de la adquisición, estimando así el recurso contencioso-administrativo. Entiende este Tribunal que el IIVTNU «se gira al bien inmueble existente sobre el que se ha construido una edificación, siendo el valor del suelo y del vuelo muy superior al precio de transmisión, superando solo el vuelo, la construcción, el valor de transmisión o de venta; cuyo objeto es un todo único (un solo cuerpo) sin poder separar el suelo y el vuelo».


Como ya hemos sostenido en otras ocasiones, si bien la crisis ha supuesto una disminución de los precios de las transacciones inmobiliarias en todo el estado español, disminución que varía en función del lugar de España o del tipo de vivienda que se transmite, es preciso que el recurrente acredite de manera efectiva esa disminución de valor del inmueble para la no aplicación del IIVTNU. El hecho de que el precio de venta del inmueble sea inferior al de compra, no significa necesariamente que se haya producido una diminución en el valor del terreno.


Como bien afirma el Tribunal Administrativo de Navarra «entiende esta juzgadora que no es suficiente para entender probado que en el presente caso se ha producido la disminución de valor del inmueble sin que se haya aportado pericial alguna que haga una comparación efectiva de la disminución del valor de los inmuebles en la zona en cuestión sin que tenga tal efecto el precio pagado, dado que las transmisiones entre particulares vienen marcadas por el mutuo acuerdo previa negociación en la que entran en juego factores de carácter subjetivo, por lo que si sólo se tienen en cuenta los precios de transmisión aceptando la interpretación del TAN  podría dar lugar a que para evitar que la transmisión del bien inmueble constituyera hecho imponible se fijara, en base al principio de libertad de contratación, un precio de venta muy inferior al de su adquisición, quebrando así el principio impositivo de la plusvalía.»


El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 1 de Jaén, en su sentencia 000021/2015, de 27 de enero, afirma que no basta aportar las escrituras y alegar los precios pactados, que si bien es cierto que la crisis ha producido un descenso de los precios, no todo supuesto de venta por debajo del valor de adquisición se puede imputar a ese fenómeno, o al menos, se exige prueba de ello. Afirma este Juzgado que el IIVTNU «grava el incremento de valor que experimenta el bien en un período de tiempo, aunque el particular no haya podido sacar rendimiento de ese incremento en un negocio concreto por las razones que sea. Así, aun no sacando ese rendimiento como beneficio negocial, si el incremento de valor ha existido objetivamente, habrá hecho imponible».

En este mismo sentido, la sentencia núm. 212/2016, de 10 de marzo, del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Jaén, afirma:


«cada vez más órganos de nuestra jurisdicción están dictando sentencias favorables al obligado tributario cuando transmite un inmueble con pérdidas, entendiendo que en ese caso no debería exigirse la plusvalía municipal.


(…) hay que probar que se ha producido una reducción del valor del terreno durante el período de tenencia, y para ello es necesario el informe técnico de un experto en la materia».


En definitiva, consideramos que una cosa es que la falta de materialización del hecho imponible, es decir, la falta de incremento de valor en la transmisión, impida la aplicación de las normas de determinación de la base imponible, y otra cosa bien distinta es que por el simple hecho de que el precio de venta del inmueble sea inferior al de adquisición, el titular necesariamente sufra una pérdida económica y, por tanto, el supuesto no sea subsumible en el ámbito del art. 104 del TRLRHL.


Estamos mucho más de acuerdo con el criterio que sigue el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña que afirma que solo «Cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y este no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107.2 siempre produzca la existencia de teóricos incrementos».


La situación para todos los ayuntamientos es más que insostenible en relación con este controvertido impuesto. Faltaba a los ayuntamientos valencianos saber que su Tribunal Superior de Justicia entiende que, por el simple hecho de vender un inmueble a un precio inferior al de adquisición, queda acreditada la inexistencia de incremento de valor.


Recordemos que el asunto ya está en manos del Tribunal Constitucional a raíz de las cuestiones de inconstitucionalidad planteadas por los siguientes juzgados:




  • Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 3 de Donostia (BOE 30/4/2015) (13).

  • Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 1 de Vitoria-Gasteiz (BOE 26/2/2016) (14).

  • Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 22 de Madrid (BOE 8/3/2016) (15).

  • Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 3 de Vitoria-Gasteiz (BOE 5/5/2016) (16).


Hace mucho tiempo que, desde distintos ámbitos, se está pidiendo con insistencia una reforma de la financiación local y, en concreto, una reforma del IIVTNU, para adecuarlo a la realidad económica en la que vivimos.


En el IX Pleno de la FEMP celebrado en Madrid el 19 de septiembre de 2015, a propuesta de la Comisión de Trabajo sobre Economía y Administración Local, se acordó solicitar al Gobierno la aprobación con carácter urgente, entre muchas otras medidas, de la modificación del régimen legal del IIVTNU, al objeto de introducir mejoras técnicas en su redacción y de adecuar el tributos a la evolución del mercado inmobiliario de los últimos años como consecuencia de la crisis económica, esto es, recoger el descenso del valor de los inmuebles que se ha producido fundamentalmente en los últimos años y conseguir un sistema tributario más justo que no exija mayores esfuerzos contributivos a quienes carecen de capacidad económica.


Esta situación no se puede prolongar más en el tiempo, por lo que resulta inaplazable la reforma de este controvertido impuesto.


Comentario a la STSJ de la Comunidad Valenciana de 14 de septiembre de 2016

Beatriz MORENO SERRANO. Tesorera de la Diputación de Valencia.


El Consultor de los Ayuntamientos, Editorial Wolters Kluwer.

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